פסק-דין בתיק הפ"ב 54864-10-10

בקשה לביטול פסק בוררות שניתן על-ידי הבורר הרב זאב וייטמן (להלן: "הבורר") בסכסוך שנתגלע בין הצדדים.

רקע עובדתי

1.         המבקש ובת זוגו והמשיבים מתגוררים בבניין בן שתי קומות ברח' הזית 14 ביישוב אלון שבות שבגוש עציון. המבקש ובת זוגו (להלן: "המבקש") מתגוררים בקומה השנייה והמשיבים בקומת הקרקע.

            הצדדים רשומים כחוכרים אצל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש במינהל האזרחי באזור יהודה ושומרון (להלן: "הממונה"). הבניין אינו רשום כבית משותף.

2.         לפני מספר שנים נודע למבקש כי לפי תוכנית המתאר החלה במקום ניתן לבנות על הבניין יחידת דיור שלישית. המבקש פנה אל מי שהיו באותה עת בעלי הדירה בקומת הקרקע וקיבל את הסכמתם לבניית יחידה נוספת על גג הבניין, מעל לדירתו. לאחר שהמשיבים רכשו את הדירה בקומת הקרקע חתמה המשיבה 2 על הסכמתה לתוכנית הבנייה של המבקש.

3.         המבקש קיבל את הסכמת הממונה לתוספת הבניה וניתן לו היתר בניה. משהחל המבקש בהכנות לבניית התוספת על גג דירתו, טען המשיב 1 כי הגג וזכויות הבניה הינם רכוש משותף והוא זכאי למחציתם, ואף פנה למינהל בערעור על היתר הבניה שניתן למבקש.

4.         בעקבות הסכסוך שנתגלע בין הצדדים - האם זכויות הבניה הנוספות הן רכוש משותף או שהן שייכות למבקש שעל גג דירתו אמורה להיבנות תוספת הבנייה - פנו הצדדים לרב וייטמן ששימש כמגשר ביניהם. הרב וייטמן הבהיר לצדדים כי לא יוכל לקבוע למי נתונות הזכויות בגג, כיוון שאף הוא, המתגורר ביישוב, דר בדירה בקומת קרקע במצב הזהה לזה של המשיבים והינו "נוגע בדבר". לפיכך הוסכם בין הצדדים, כי שאלת הזכויות תובא להכרעת משפטן אובייקטיבי אשר יכריע בדבר הבעלות על זכויות הבניה. בשלב זה הסכימו הצדדים כי הליך הגישור יעבור לפסים של בוררות כאשר הרב וייטמן ישמש כבורר. הצדדים חתמו על הסכם בוררות מפורט (נספח א' לבקשה).

5.         בגדרו של הסכם הבוררות, שנחתם ביום י"ד בטבת תש"ע, 30.12.2009, נקבעו מספר עקרונות, ובין השאר כדלקמן:

א.         ימונה משפטן, ככל האפשר בהסכמת הצדדים, אשר ייתן חוות דעת משפטית למי שייכות זכויות הבנייה המקוריות הניתנות לניצול מעל לדירת המבקש, האם לחברה שבנתה את יחידות הדיור לפני 15 שנה, או למבקש, או לשני הצדדים יחדיו.

ב.         היה והמשפטן יכריע שגם למשיבים זכויות בניה, יקבע המשפטן האם החתימות שחתמו הבעלים הקודמים של דירת הקרקע והמשיבה 2 על הסכמתם לתוספת הבנייה של המבקש כוללת גם ויתור על זכויותיהם, אם לאו.

ג.          חוות דעתו של המשפטן, לאחר שיקבל את כל המסמכים הרלוונטיים מהצדדים וישמע את טענותיהם, בנוכחות הבורר, תחייב את הצדדים.

ד.         היה ויקבע המשפטן כי למשיבים זכויות בנייה על הגג, ימנה הבורר, לפי שיקול דעתו הבלעדי, שמאי מקרקעין מוסמך אשר יעריך את התשלום למשיבים בגין זכויות הבנייה, בהתחשב בין היתר ביזמות, בזמן ובהשקעות שהושקעו על ידי המבקש במימושן, בגודל יחידות הדיור של הצדדים, בעובדה שיחידת הדיור נבנית מעל לדירת המבקש, בזכויות בניה שטרם ניצלו ושניתן לנצלן לצורך הרחבת יחידת המשיבים, ובכל פרמטר נוסף שהצדדים יבחרו להביא בפניו והוא ימצא לנכון להתחשב בו.

ה.         היה ויימצא על ידי השמאי שיש לפצות את המשיבים בגין הבנייה, יקבע הבורר את אופן התשלומים, פריסתם והבטחתם.

ו.          כל ההוצאות הכרוכות בקבלת חוות הדעת של המשפטן ושל השמאי, תחולקנה בין שני הצדדים.

ז.          תוך 3 ימים מיום החתימה על הסכם הבוררות, יפנה ב"כ המשיבים למינהל ויודיע על ביטול ערעורו על היתר הבנייה שניתן למבקש.

ח.         הבורר לא יהיה כפוף לדיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבית המשפט, או לפי חוק הבוררות, אך יהיה עליו לנמק החלטתו הסופית שתוקפה יהיה פסק בוררות.

כל מחלוקת הנוגעת לפרשנות הסכם הבוררות, או לשאלת הפרתו, תוכרע על-ידי הבורר.

ט.         תוכן הסכם הבוררות, חוות הדעת המשפטית וחוות הדעת השמאית יובאו על-ידי הבורר לעיון ואישור הרב גדעון פרל (להלן: " הרב פרל") על-מנת לוודא שאין בהחלטות המתקבלות ניגוד או סתירה לדין תורה. היה והרב פרל יסבור כי אכן קיים ניגוד או סתירה כאמור, יהיה הוא מוסמך לייעץ לבורר בדבר האופן הראוי לתקן זאת, והצדדים מסכימים מראש לקבל כל המלצה של הרב פרל בעניין זה והבורר מתחייב כי יפעל בהתאם לכך.

6.         בהסכמת הצדדים מונה עו"ד מרדכי ברקוביץ (להלן: " המשפטן") ליתן חוות-דעת משפטית לגבי זכויות הבניה. בחוות דעתו הארוכה, המפורטת והמנומקת, מיום יד' בסיוון תש"ע (27.5.2010) קבע המשפטן, בין השאר, כי על הבורר לקבל את העמדה כי בהיות הגג רכוש משותף קיימות בו זכויות גם למשיבים, אשר זכאים להיות שותפים גם בזכויות בנייה, על-פי חלקם היחסי ברכוש המשותף; כי שווי זכויות אלה יכול להתבצע בדרך של הערכה שמאית כפי שמוסכם בשטר הבוררות; על הבורר להביא בחשבון שעלול להיווצר מצב בו המינהל ידרוש בעתיד תשלומים בגין חתימת חוזה חדש עם המבקש, לכשיתברר כי המינהל פעל שלא באופן ראוי ומקובל כאשר העביר את זכויות הבניה למבקש בלבד ויבקש לתקן את העיוות שנוצר; מתוך חלקם של המשיבים בזכויות הבנייה יש לקחת בחשבון את הרשלנויות התורמות השונות של הצדדים והיקפן ואת העובדה בדבר יכולת מימוש מוגבלת בלבד של המשיבים זכויות אלה; על הבורר לקחת בחשבון, על-יסוד חוות הדעת השמאית, ירידת ערך המבנה, אם קיימת, כתוצאה ממימוש הזכויות ותוספת יחידת דיור שלא היתה קיימת בעת רכישת שתי יחידות הדיור המקוריות (נספח ח' לבקשה).